Construcción comercial en México: plazas, oficinas y uso mixto en 2025

La construcción comercial en México entró a la pandemia en un ciclo de sobreoferta de oficinas y centros comerciales en sus principales mercados, y salió de ella con una demanda restructurada. El e-commerce redujo el apetito por grandes superficies de retail; el trabajo híbrido reconfiguró la demanda de oficinas; y los desarrollos de uso mixto —que combinan residencial, comercial y servicios en un mismo predio— emergieron como el modelo más resiliente. Entender estos cambios es indispensable para cualquier constructora que quiera posicionarse en el sector.

Centros comerciales: del crecimiento lineal al ajuste de formato

México tiene más de 700 centros comerciales activos, con una densidad de espacio comercial por habitante que en sus principales ciudades ya supera el nivel de muchos países europeos. Este nivel de saturación, combinado con el crecimiento del e-commerce, ha frenado los proyectos de nuevas plazas de gran formato. Lo que está creciendo son los formatos alternativos: power centers (retailers de gran superficie sin galería), strip malls en zonas de crecimiento urbano periférico, y la reconversión de grandes espacios de retail subutilizado en desarrollos mixtos.

Qué se sigue construyendo en retail

• Plazas de barrio y formato vecinal (3,000–15,000 m² de ABR): resisten mejor al e-commerce porque anclan servicios de proximidad —supermercado, farmacia, banco, veterinaria— que no se pueden sustituir digitalmente.
• Expansiones y remodelaciones de plazas existentes: el presupuesto de capex de los operadores de centros comerciales hoy se concentra más en modernizar activos existentes que en abrir nuevos.
• Dark stores y centros de micro-fulfillment integrados en plazas: espacio dedicado a preparar pedidos de e-commerce dentro de o adyacente a una plaza comercial.
• Outlets y premium outlets: formato en crecimiento en ciudades turísticas y zonas metropolitanas de alta densidad de clase media-alta.

Oficinas: la restructuración post-pandemia

El mercado de oficinas corporativas en México tuvo su mayor corrección histórica entre 2020 y 2022, con tasas de disponibilidad que en CDMX llegaron al 25–30% en submercados como Santa Fe, Insurgentes y Reforma. La recuperación ha sido gradual y desigual: los edificios clase A de nueva generación en ubicaciones prime tienen alta ocupación; los edificios clase B y C en ubicaciones secundarias siguen con disponibilidad elevada.

Lo que exige el inquilino de oficinas de 2025

Las empresas que están tomando espacio nuevo de oficinas en 2025 tienen requerimientos distintos a los de 2019: eficiencia energética certificada (LEED o EDGE), instalaciones que soporten trabajo híbrido (más salas de reunión, menos escritorios individuales fijos), conectividad de alta disponibilidad con redundancia, y amenidades para retención de talento —terrazas, gimnasio, área de alimentos. Los edificios que no pueden ofrecer esto compiten solo por precio.

Uso mixto: el modelo que ganó la pandemia

Los desarrollos de uso mixto —que integran en un mismo predio residencial en altura, comercio de proximidad, oficinas boutique y servicios— han demostrado mayor resiliencia durante y después de la pandemia que los usos puros. La lógica es simple: si el componente de oficinas está en baja demanda, el residencial y el comercial compensan; y los tres usos se retroalimentan generando tráfico peatonal constante. Para las constructoras, estos proyectos son más complejos de ejecutar que los usos simples, pero tienen mejor perfil de riesgo para el desarrollador.

Los mercados más activos en construcción comercial

• Ciudad de México (Polanco, Santa Fe, Insurgentes): remodelaciones y proyectos mixtos premium. Alta densidad pero suelo escaso y costoso.
• Monterrey (Valle Oriente, Cumbres, San Pedro): mercado corporativo activo por la base empresarial industrial del noreste.
• Guadalajara (Andares, Puerta de Hierro): crecimiento de uso mixto en corredores de alta renta.
• Querétaro y el Bajío: demanda generada por el boom industrial atrae nuevas plazas vecinales y desarrollos mixtos para trabajadores y ejecutivos.
• Mérida: el crecimiento demográfico acelerado está generando demanda de plazas vecinales y comercio de proximidad en nuevas colonias.