Desde 2022, la reconfiguración de cadenas de suministro globales ha convertido a México en uno de los destinos de manufactura más activos del mundo. El fenómeno del nearshoring (relocalización de producción desde Asia hacia América del Norte) está traduciendo inversión directa en metros cuadrados construidos a un ritmo que el sector no veía desde los años noventa.
Cuánto espacio industrial se está demandando
Las cifras del mercado industrial mexicano al cierre de 2024 hablan por sí solas: se registraron más de 5 millones de m² de demanda neta en los mercados primarios del país, con una tasa de disponibilidad por debajo del 2% en corredores como Monterrey, Juárez y Querétaro. Para referencia, en 2019 la absorción total nacional rondaba los 2.8 millones de m².
Este diferencial de demanda frente a oferta disponible está empujando rentas al alza y generando un ciclo de construcción especulativa (es decir, naves que se inician sin inquilino confirmado) que hace unos años era impensable en el mercado mexicano.
Los corredores que concentran la inversión
- Nuevo León (Monterrey, Apodaca, Santa Catarina): el mayor mercado industrial del país, con fuerte demanda de los sectores automotriz, electrónico y aeroespacial.
- Bajío (Querétaro, Guanajuato, Aguascalientes): corredor de manufactura de precisión con alta presencia del sector automotriz alemán, japonés y coreano.
- Sonora (Hermosillo, Guaymas, Empalme): crecimiento acelerado por proximidad a Arizona y cadenas automotrices y aeroespaciales en expansión.
- Frontera norte (Juárez, Tijuana, Reynosa): corredores maquiladores maduros que se reactivaron con nearshoring electrónico y automotriz.
- Jalisco (Guadalajara, El Salto): hub tecnológico y logístico que atrae manufactura de electrónica y centros de distribución.
Qué tipos de construcción están creciendo más
El nearshoring no demanda un solo tipo de inmueble: la cadena de valor de la manufactura avanzada requiere distintas tipologías constructivas, cada una con especificaciones técnicas propias.
Naves industriales clase A y build-to-suit
La nave industrial clase A (claros libres de 9 a 12 metros, piso de concreto de 7" con refuerzo, muelles de carga niveladoras, sistema contra incendio ESFR) es el estándar que exigen los inquilinos internacionales. La construcción build-to-suit, donde el desarrollador construye a medida del futuro inquilino, representa hoy más del 60% de la absorción en los mercados prime.
Estructuras metálicas y sistemas tilt-up
Dos sistemas constructivos dominan el segmento industrial: la estructura metálica de acero estructural (más veloz, mayor versatilidad de claros) y el panel tilt-up de concreto (mayor inercia térmica, menor mantenimiento). Muchos proyectos de nearshoring combinan ambos: estructura metálica para el armazón y paneles tilt-up como cerramiento de fachada.
Parques industriales y nodos logísticos
Los parques industriales multipropietario están expandiéndose para ofrecer servicios integrados: subestaciones eléctricas propias, almacenamiento de agua tratada, servicios aduaneros en sitio y conectividad de fibra óptica. Esta infraestructura de parque reduce los tiempos de arranque para empresas extranjeras, que es uno de los factores críticos en la decisión de nearshoring.
Retos que el boom impone a las constructoras
- Escasez de mano de obra calificada en supervisión y soldadura estructural, especialmente fuera de los grandes centros urbanos.
- Presión sobre precios del acero estructural, que se cotiza en mercados internacionales y está sujeto a volatilidad cambiaria.
- Déficit de subestaciones eléctricas: la CFE no ha podido seguir el ritmo de la demanda industrial en algunos corredores, obligando a soluciones propias de generación.
- Suelo industrial disponible bajo en corredores prime, lo que empuja proyectos a zonas con menor infraestructura y mayores costos de habilitación.
Perspectiva para 2025 y 2026
Los analistas de mercado prevén que la demanda de espacio industrial en México seguirá por encima de la media histórica al menos hasta 2027, impulsada por los plazos del T-MEC y las decisiones de inversión ya comprometidas por empresas asiáticas que buscan manufactura en territorio americano. Para las constructoras especializadas en estructura metálica y naves industriales, el ciclo representa una oportunidad generacional.
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