La logística es la infraestructura silenciosa de la economía moderna. Los centros de distribución, los hubs intermodales, los almacenes de última milla y el cold storage definen cuánto tiempo tarda un producto en llegar desde la fábrica hasta el consumidor. En México, la inversión en esta infraestructura ha crecido de manera sostenida, impulsada por el e-commerce, el nearshoring y la modernización de cadenas de alimentos.
E-commerce: el motor de la nueva demanda logística
La penetración del comercio electrónico en México ha pasado de menos del 5% de las ventas totales en 2019 a más del 15% en 2024, con proyecciones de continuar creciendo. Cada punto porcentual de e-commerce se traduce en demanda de metros cuadrados de almacenamiento de última milla (almacenes ubicados dentro o cerca de zonas urbanas para permitir entregas en el día o al día siguiente).
Esto ha generado una tipología constructiva nueva para el mercado mexicano: el almacén urbano de última milla. Superficies menores (3,000-15,000 m²), alturas moderadas pero con alta densidad de puertas de carga, ubicaciones en zonas periurbanas con buen acceso vial y cercanía a zonas de alta demanda de consumo.
Cold storage: la infraestructura que México necesita urgente
México es el quinto exportador mundial de productos agrícolas frescos, pero tiene uno de los déficits de infraestructura frigorífica más grandes de la región. Se estima que entre el 30 y el 40% de las pérdidas postcosecha de alimentos perecederos se atribuyen directamente a la falta de cadena de frío adecuada. Esta brecha representa una oportunidad real de inversión en construcción de almacenes frigoríficos, plantas de procesamiento con temperatura controlada y vehículos refrigerados.
La construcción de cold storage tiene especificaciones técnicas distintas al almacén convencional: aislamiento de poliuretano de alta densidad en paredes, techo y piso, sistemas de refrigeración con redundancia, pisos con calentamiento por resistencia para evitar helamiento del suelo, y estructuras diseñadas para soportar las cargas adicionales del aislamiento y los equipos mecánicos.
Infraestructura intermodal: el eslabón perdido
Una de las debilidades históricas de la logística mexicana es la desconexión entre los modos de transporte. Los hubs intermodales (instalaciones que combinan acceso ferroviario, patio de contenedores y almacenamiento) son escasos y la mayoría están subinvertidos. Los corredores con mayor actividad en este segmento son el noreste (Monterrey, que tiene conexión ferroviaria hacia la frontera), el Bajío (Guanajuato Puerto Interior) y la ZMG (Guadalajara, con el Puerto Interior de El Salto).
Qué tipos de constructora trabajan en logística
- Grandes desarrolladoras con portafolios de almacenes clase A (Prologis, VESTA, CPA): construyen sus propios proyectos para renta.
- Constructoras especializadas en naves industriales que trabajan build-to-suit para operadores logísticos como DHL, FedEx, Amazon o Walmart.
- Ingenieros especializados en cold storage: nicho técnico con pocos actores pero alta demanda creciente.
- Constructoras regionales para proyectos de última milla en ciudades medianas.
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